新家剛交屋就看到裂縫，建商說「這是小問題」怎麼辦？

兩件事同時在跑：分類，還有時間

交屋當天看到牆角一道裂縫，很多人的反應是「先點交，之後再叫他來修」。

這句話裡藏了兩個風險。

第一個是分類：這道裂縫如果屬於結構，保固十五年；如果只是粉刷、地磚這類固定建材及設備，保固一年。差十四年。

第二個是時間：民法要求你「從速檢查、發見瑕疵即通知」。沒有及時通知，法律上會直接把你當成已經接受了這間房子。

先處理第二個，因為它會跑掉。

沒通知的後果：視為承認

民法第 356 條：

• 第 1 項：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
• 第 2 項：買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
• 第 3 項：不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

「視為承認」的射程要講清楚：它擋掉的是依民法買賣瑕疵擔保（第 493 條至第 495 條所對應的買賣章第 354 條以下）的主張，不是所有救濟一概消滅。契約的保固條款、預售屋應記載事項的保固與交屋保留款、可歸責時的不完全給付，各有各的要件與期間，要分別判斷。

即使如此，這一關還是不要輕易放掉——所以驗屋當下看到的東西，要在當下就留下紀錄：驗屋單、照片、存證信函都好，重點是有日期、有具體項目。

第 356 條的例外是第 357 條：出賣人故意不告知瑕疵者，第 356 條不適用。但「故意不告知」要由主張的人舉證，不能當成預設。

接著是期間——第 365 條第 1 項：解除權或減價請求權，於依第 356 條為通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。第 2 項：出賣人故意不告知瑕疵者，不適用該六個月的規定。

六個月從通知那天起算。這也是為什麼通知要用留得下時點的方式。

預售屋：結構十五年、建材設備一年

買預售屋的話，除了民法還多一層保障。

內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十七點（112 年 6 月 19 日修正發布、112 年 7 月 1 日生效）：

本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分負責保固十五年，固定建材及設備部分負責保固一年。

賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡。該點也載明：期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利——保固是最低保障，不是唯一救濟，與民法瑕疵擔保可以併行。

漏水最麻煩，因為它可能落在任何一邊，而落在哪邊決定的是十五年還是一年。個案有疑義時，可以檢具具體情形向建物所在地的直轄市、縣（市）政府建管單位洽詢。

你本來就有 5% 的籌碼：交屋保留款

這一條知道的人不多，卻是預售屋買方手上最直接的工具。

同一份應記載事項第十三點第二項：

買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

一千五百萬的房子就是七十五萬。而且付款的條件寫得很清楚——修繕完成、雙方複驗合格之後才付，不是交屋當天付。

實務上常見建商只讓買方留五萬、十萬，甚至說「我們公司規定沒有這個」。依下一段的消保法第 17 條，這種約定牴觸公告的應記載事項，效力有問題。第十五點第一項第三目也載明，交屋手續中買方須繳清所有應付未付款「含交屋保留款」——可見保留款本來就是交屋流程的一部分。

契約裡沒寫，不等於沒有

消費者保護法第 17 條第 5 項：中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。

同條第 4 項：違反第 1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。

所以建商的合約漏寫保固、或寫成比公告更短，都不影響你依應記載事項主張。

「現況交屋」擋得住嗎

民法第 366 條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

就這一條而言，關鍵在建商交屋前知不知道、有沒有說。要主張，得蒐集他知情的證據——內部驗收紀錄、先前住戶的申訴、同批其他戶的相同狀況。

但第 366 條不是唯一的檢查點。如果是消費者定型化契約（預售屋通常是），還要看兩件事：

• 該條款有沒有牴觸公告的應記載及不得記載事項（消保法第 17 條第 4 項，牴觸者無效）
• 消保法第 12 條：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；同條第 2 項並列三款推定顯失公平的情形——違反平等互惠原則、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾、契約之主要權利或義務因受條款限制致契約目的難以達成

一條把瑕疵責任整個推掉的「現況交屋」條款，很可能同時踩到第 2 款與第 3 款。

一個容易搞混的地方：買賣沒有「修補請求權」

裝潢找師傅是承攬，民法第 493 條明文給定作人「請求修補」以及「自行修補並請求償還費用」的權利。

買房子是買賣，民法買賣章沒有這兩條。第 359 條給的是解除契約或減少價金，二擇一。

那要求建商來修的依據在哪？最常見的是契約約定與預售屋應記載事項的保固條款，不是第 359 條本身。

另外還有一條可能的路：民法第 227 條（不完全給付）——因可歸責於債務人之事由致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，並得請求賠償。瑕疵可歸責於建商時，這條與瑕疵擔保如何競合，實務上要依個案判斷。

這個差別在跟建商往來時很實際：依保固要求修繕、依民法主張減價、依不完全給付請求賠償，是三條不同的路，對象、期限、要件都不一樣。

實際該做的順序

1. 驗屋當天就寫下來：逐項列出瑕疵、拍照、註明位置與日期，雙方簽名的驗屋單最好
2. 不確定的先問：懷疑是結構問題就別自己判斷，向建管單位或專業技師確認
3. 用存證信函通知：具體寫明瑕疵項目、要求（修繕或減價）、期限。這一步同時滿足第 356 條的通知義務，並固定第 365 條六個月的起算點
4. 保留一切往來：建商的回覆、施工紀錄、第二次驗收結果
5. 不要片面停付尾款：先確認契約的付款與交屋條件，走完通知與催告再評估

個案差異

瑕疵屬於結構或固定建材及設備、買的是預售屋或成屋、通知是何時以何種方式為之、建商是否知情而未告知、契約與應記載事項有無牴觸——每一項都會改變可以主張什麼、還剩多少時間。涉及結構安全或整批戶數的爭議，通常還需要鑑定或專業檢測，時程與成本都要先評估。

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本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依民法、消費者保護法、內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項及實務常見見解撰寫。所引保固規定為內政部 112 年 6 月 19 日修正發布、112 年 7 月 1 日生效之版本。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。