土地跟人共有，對方不同意分割怎麼辦？

三個人合資買的地，一個想賣、兩個不肯

這塊地卡在那裡，誰都動不了——但法律上其實不需要卡。

民法第 823 條第 1 項：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

不需要對方同意，任何一位共有人都可以單獨請求分割。

第 2 項：約定不分割之期限不得逾五年；共有之不動產訂有管理之約定者，不得逾三十年（逾期均縮短至上限）。第 3 項：如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

起訴之前，先看這條：地政機關調處

這一條很少被提，但它有期限。

土地法第 34 條之 1 第 6 項：依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處；不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

三件事要記住：

1. 協議不成時，可以先申請地政機關調處——比直接起訴快也便宜
2. 不服調處要在十五日內起訴
3. 逾期不起訴，就依原調處結果辦理——不是回到原點，是調處結果生效

⚠️ 這個「十五日」是條文明定的。坊間談共有人優先承買時也常提到一個十五日，那是不同的東西（來自行政規則層次的作業規定），兩者不要混用。

法院怎麼分：四種可能

民法第 824 條第 1 項：共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

協議不成，或協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者——第 2 項規定法院得命：

第 3 項：以原物為分配時，共有人中有未受分配或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。第 4 項：以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

第 4 項常被忽略——不是每次都要分得乾乾淨淨，法院可以讓一部分繼續共有。

被判變價分割，還是可以買下來

第 824 條第 7 項：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權；有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

兩種「優先承買」，別搞混

這是最容易弄錯的地方：

A 的條文本身沒有訂行使期限——常聽到的「十五日內表示」出自行政規則層次的作業規定，不是土地法第 34 條之 1 第 4 項本身寫的。實際期限與程序，宜向地政機關確認或個案諮詢。

有人想把整塊地賣掉：多數決有門檻，也有義務

土地法第 34 條之 1 第 1 項：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

達到門檻的一方不是就可以自己動手——還有三件事：

第 2 項：應事先以書面通知他共有人；不能以書面通知者，應公告之。第 3 項：對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任；於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明；因而取得不動產物權者，並應代他共有人申請登記。

第 5 項：前四項規定，於公同共有準用之。

（所以「公同共有完全是另一套」並不精確——土地法第 34 條之 1 的前四項是準用的。至於遺產的分割，另依民法第 1164 條處理。）

日常更常吵的其實是這兩件

分割訴訟是大事，但共有關係裡真正天天發生的是「誰在管」和「誰在付錢」。

一、管理：過半數決，但有救濟

民法第 820 條第 1 項：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。

第 2 項：依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。第 3 項：因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請以裁定變更。第 4 項：為管理之決定有故意或重大過失致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

第 5 項：共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之——漏水要修、圍籬要補，不必等開會。

二、費用：多繳的可以要回來

民法第 822 條第 1 項：共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。第 2 項：共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。

「地價稅、房屋稅、修繕費都是我在繳」——超過自己應分擔部分的，可以要回來。保留繳費憑證與支出明細，並注意時效。

（另第 821 條：各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。所以有人占用共有土地，單一共有人可以出面主張，但請求返還時是為全體共有人。）

實際的順序

1. 先確認持分與登記狀態：調謄本，確認各共有人的應有部分
2. 有沒有不分割的約定：契約訂有期限的，先確認是否已逾第 823 條第 2 項的上限
3. 先試協議——協議分割永遠比訴訟快且便宜
4. 協議不成，考慮先申請地政機關調處（土地法第 34 條之 1 第 6 項）
5. 不服調處，十五日內起訴——這個期限不能錯過
6. 同時盤點自己多繳的稅費，一併主張（民法第 822 條第 2 項）

個案差異

共有的是土地還是建物、應有部分的比例、有無不分割約定、標的能否原物分割、是否已設定抵押或有人占用、其他共有人的意向與人數——每一項都會改變法院可能採取的分割方法與整體時程。標的價值較高或共有人眾多者，調處與訴訟的選擇、以及分割方案的提出方式，影響結果甚大。

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本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依民法、土地法及實務常見見解撰寫。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。