買中古屋住進去才發現漏水、凶宅，可以找誰負責？

中古屋的問題，常常是搬進去才知道

新成屋有建商的保固、有預售屋的定型化契約，中古屋通常沒有。賣方是一般人，房子住了十幾年，有些問題他知道，有些他也不知道；契約裡多半有一句「現況交屋」；中間還有一家仲介。

所以中古屋的瑕疵問題，要先分清楚三個對象、三套規則：

賣方：瑕疵擔保責任

民法第 354 條第 1 項：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。第 2 項：出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

三種瑕疵：減少價值、減少通常效用、減少契約預定效用。另外是「保證品質」，例如契約載明「無海砂屋、輻射屋之情形」。

中古屋常見的情形對照：

買方已知或重大過失不知的瑕疵，原則上不能事後主張

第 355 條第 1 項：買受人於契約成立時，知其物有前條第 1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。第 2 項：買受人因重大過失，而不知有前條第 1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

看屋時明顯的壁癌、契約已載明的漏水，事後原則上不能再主張。例外是第 2 項但書：賣方有保證無瑕疵或故意不告知的，即使買方有重大過失沒發現，賣方仍要負責。

「現況交屋」擋得住什麼

第 366 條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

「現況交屋」可能構成這種免除或限制瑕疵擔保的特約。是否構成、範圍多大，分兩層看：

• 賣方明知有瑕疵（住了多年、每逢大雨就滲水、曾經處理過凶宅事件）卻在現況說明書勾「無」，條款無效，賣方照常負責。
• 賣方不知情的情形，第 366 條沒有反面保證條款當然有效。法院會先解釋「現況交屋」是否真的構成瑕疵擔保的免責特約、範圍有多大：契約文字有沒有明確排除某類瑕疵、賣方揭露了什麼、買方是否已據以議價、瑕疵在交屋時能否查知、有無另外的品質保證。實務上多不會把它擴張到牆內管線、地板下結構這類買方無從查知的隱藏問題。

「明知」由買方舉證。常見的證據：賣方持有期間的修繕紀錄或報價單、社區管委會的漏水協調紀錄、鄰居或前手的證述、現況說明書與實際狀況明顯矛盾。

若賣方是建商、投資客等以不動產買賣為業的企業經營者，另有消費者保護法對定型化契約的限制，見新家剛交屋就看到裂縫，建商說「這是小問題」怎麼辦？。本文以一般私人賣家為主。

買方的義務：從速檢查、發現即通知

第 356 條第 1 項：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。第 2 項：買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。第 3 項：不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

「視為承認」的意思是：法律上當作你接受了這間房子，瑕疵擔保的主張就沒了。所以：

1. 交屋時要實際檢查，最好請驗屋公司或技師，並留下有日期的驗屋紀錄。
2. 發現問題馬上通知賣方，用存證信函或有紀錄的方式，寫明具體項目與發現日期。
3. 依通常檢查看不出來的（例如雨季才顯現的滲漏、拆開裝潢才看到的鋼筋鏽蝕），是第 2 項的例外，但發現後仍要「即」通知。

第 357 條：前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。賣方故意隱瞞的，買方沒有檢查通知義務。

兩個期限

第 365 條第 1 項：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。第 2 項：前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

六個月內要做的不是「談」，而是行使權利：以能到達賣方、內容足以辨識瑕疵與所選救濟的書面明確主張減少價金或解除契約（保留送達證明），或直接起訴。只寄一封「請你來看看」的信，然後等對方回應，六個月很容易就過了。

第 365 條限制的是第 359 條的解除權與減價請求權。第 360 條的損害賠償、第 227 條的不完全給付、第 92 條的撤銷，不在這條的期間內，各依其要件與期間判斷。

第 361 條另有一個機制：買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約；買受人於期限內不解除契約者，喪失其解除權。收到賣方這種催告，要在期限內決定。

可以主張什麼

第 359 條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

第 360 條：買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

民法買賣章沒有「請求修補」，那是承攬的制度。減價額應比較買賣時瑕疵物與無瑕疵物的應有價值，以二者差額占無瑕疵物應有價值的比例乘以約定價金計算；修繕費用與鑑定報告僅是證明價值減損的證據之一，不當然等於減價額。賣方可歸責時，修繕費用可作為不完全給付的損害項目。

仲介：不動產說明書視為契約一部分

中古屋多數經仲介成交，仲介的責任是獨立的一條線。

不動產經紀業管理條例第 23 條第 1 項：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。第 24 條第 1 項：雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。第 2 項：前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。

說明書的內容依第 22 條第 3 項由內政部以「不動產說明書應記載及不得記載事項」公告，成屋部分包括建物瑕疵情形、產權持有期間有無發生非自然死亡等事項；內政部 115 年 1 月 13 日修正，自 115 年 4 月 1 日生效，現行內容以內政部公告為準。

第 24 條之 2：經營仲介業務者經買賣雙方書面同意同時受託時，應公平提供交易價格與契約說明、提供買受人必要之資訊、告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查。

第 26 條第 2 項：經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。第 3 項、第 4 項另設有向不動產仲介經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償的機制，以經紀業繳存的營業保證金為限。

所以說明書勾錯、漏載，或仲介依專業應查知（例如明顯的滲漏痕跡、社區周知的凶宅）卻未告知，買方可以向仲介與經紀業請求，不必只找賣方。

實際的順序

1. 固定證據：照片、影片、有日期的驗屋報告；漏水找防水或土木技師公會鑑定，海砂屋做氯離子檢測，結構問題找結構技師。
2. 調閱文件：買賣契約、現況說明書、不動產說明書、仲介的帶看與解說紀錄。
3. 立即書面通知賣方（存證信函），寫明瑕疵項目、發現日期，並明確主張減少價金或解除契約，不只是請對方來看。
4. 同時通知仲介，要求說明說明書記載與實際不符的原因。
5. 主張第 359 條解除或減價的，通知後六個月內未達成協議即起訴；鄉鎮市調解不當然中斷期間，要另外注意。
6. 賣方拒不處理且有隱瞞跡象的，一併蒐集其知情的證據，以主張第 360 條、第 366 條、第 365 條第 2 項。

個案差異

瑕疵的種類與嚴重程度、賣方是否知情、契約與現況說明書怎麼寫、買方看屋時能否發現、發現後多久通知、交屋至今是否已滿五年、有無仲介以及說明書的記載內容、賣方是私人還是企業經營者，每一項都會改變可以主張什麼、向誰主張、還來不來得及。金額大或涉及結構安全的，鑑定要先做，因為它同時決定主張的依據與金額。

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本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依民法、不動產經紀業管理條例、內政部不動產說明書應記載及不得記載事項及最高法院 115 年度台上字第 65 號、103 年度台上字第 960 號判決撰寫。不動產說明書之應記載事項以內政部現行公告為準。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。