斡旋金付了，賣方反悔不賣，錢要得回來嗎？

判斷的關鍵不是「有沒有簽正式契約」

看中一間房，透過仲介出價，交了斡旋金。三天後仲介說：「屋主不賣了，改跟別人談。」

多數人的直覺是「反正還沒簽正式買賣契約，應該退我錢就沒事」。但法律上的分界點不在那裡。

民法第 153 條第 1 項：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

不以簽訂正式買賣契約為要件。賣方一旦接受了你的出價條件，買賣契約就可能已經成立——後面的走向完全不同。

先分清楚：斡旋金還是要約書

依行政院消費者保護會的說明，消費者委託仲介購屋時可以選擇使用要約書或斡旋金，仲介應告知該選擇；若仲介未告知這個選擇，消費者得檢附具體資料向主管機關（例如不動產所在地之縣市政府地政單位）反映。

實務上斡旋金也常被叫做議價保證金、意願金、協調金。看名稱沒有用，要看文件內容與約定——寫什麼名字不決定它的法律效果。

情況一：賣方還沒接受

空間通常較大。契約尚未成立，你交的款項多屬「委託仲介議價」的性質，得依文件約定請求返還。

但仍要看文件怎麼寫——有沒有扣款、斡旋期間多長、逾期如何處理，都是簽名時就已經決定的事。

情況二：賣方已經簽名接受

這時候局面反過來。

民法第 248 條：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

斡旋書如果約定「賣方承諾後斡旋金轉為定金」，該筆錢就具定金性質——而且推定契約已經成立。

定金有四種結局，不是只有沒收或退還

民法第 249 條：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

第 3 款是這篇的重點：賣方是收受定金的一方，因可歸責於他的事由而不能履行，要加倍返還——不是退還原數。

賣方簽了名之後改賣別人，落在這一款的可能性很高。三十萬的定金，談的就是六十萬。

⚠️ 第 249 條開頭寫的是「除當事人另有訂定外」——契約另有約定者從其約定。所以斡旋書與買賣契約的條款會直接改變結果，簽名之前要逐條看。

此外，能不能另外主張違約金或損害賠償，也要看斡旋書與後續買賣契約怎麼約定。

「屋主口頭答應了」不夠

契約成立與否，取決於賣方本人的意思表示，不是仲介的轉達。

該要求出示的：

• 賣方在斡旋書或要約書上的簽認
• 書面授權（如果是代理人出面）
• 其他足以證明賣方承諾的資料

仲介堅稱賣方已接受卻拿不出任何書面，日後要主張契約成立會相對不利。與仲介往來的訊息全部留著，那是輔助事證。

簽名之前要確認的四件事

1. 這份文件到底是斡旋金還是要約書——看內容，不看名稱
2. 斡旋（議價）期間到什麼時候，逾期未獲承諾時款項怎麼處理
3. 賣方承諾後是否轉為定金，轉為定金後的效果為何
4. 返還的條件與程序——有沒有扣款、由誰返還、多久內返還

第 4 點最常被忽略：錢是交給仲介的，返還的義務人是誰、要多久，文件上寫了才算。

個案差異

文件的性質與具體條款、賣方是否已為承諾及以何種方式承諾、斡旋期間是否已屆滿、款項是否已轉為定金、不能履行的原因可歸責於誰——每一項都會改變結果。金額較大或雙方對「賣方有沒有答應」各執一詞者，證據的完整性通常比條文本身更關鍵，宜先把斡旋書、往來訊息與付款憑證整理齊全。

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本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依民法及實務常見見解撰寫，並參酌行政院消費者保護會就斡旋金與要約書之說明。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。