家裡漏水，到底是誰要修、誰要賠？

第一步：確定法律關係與漏水源

漏水的責任歸屬，取決於兩件事：當事人間是什麼法律關係，以及漏水源在哪裡。這兩點未確定前，難以判斷應適用何項規定。

一、租賃關係：出租人的修繕義務

民法第 429 條第 1 項：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

同條第 2 項：出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

民法第 430 條：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕；如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

第 430 條的三個選項——終止契約、自行修繕請求償還、於租金中扣除——均以「已定相當期限催告而出租人未修繕」為前提。未經催告即逕行扣減租金者，可能構成租金給付遲延。

實務上宜注意：

• 催告以可留存送達證明的方式為之
• 期限須「相當」，過短者可能不生催告效力
• 保留漏水情形（照片、影像、日期）與修繕費用（估價單、發票）的證據

須留意第 429 條第 1 項有「契約另有訂定或另有習慣」的除外規定——租約若就修繕責任另有約定，依約定辦理。

二、樓上樓下：公寓大廈管理條例第 12 條

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

條文的結構是：原則共同負擔，例外於可歸責時由該方負擔。

因此爭執的重心通常在兩點：

1. 漏水源的位置：是否位於共同壁、樓地板或其內之管線
2. 是否可歸責於一方：例如私自變更管線、施工不當、長期未維護

若漏水源位於他方的專有部分（非共同壁或樓地板內的管線），則不適用本條的共同負擔原則，而應依一般規定處理。

（若漏水源位於共用部分，則屬管理委員會依同條例規定應維護管理的範圍，處理程序不同。）

三、其他財物損害：民法第 184 條

第 12 條處理的是維修費用的分擔。因漏水造成的裝潢、家具、設備毀損、營業損失等損害，須另依民法第 184 條主張侵權行為損害賠償。

兩者的差異：

因此「對方應負擔修繕費」與「對方應賠償我的裝潢損失」是兩個不同的請求，要件與舉證要求不同。

漏水源的確定

責任歸屬以漏水源的確定為前提。可循的途徑包括：

• 委請專業機構進行漏水檢測並出具報告
• 透過管理委員會協調安排勘查
• 循調解程序請求協助
• 必要時聲請法院為證據保全，固定現況

程序上宜先以書面通知相對人到場會同勘查並保留紀錄，避免日後就現況、成因發生爭執。相對人拒不配合者，該紀錄本身亦有意義。

處理順序

1. 拍照、錄影並記錄日期，持續記錄漏水的變化
2. 確定自身的法律關係（承租人／出租人／區分所有權人）
3. 以書面通知相對人，並要求會同勘查
4. 委請專業機構檢測，確定漏水源與成因
5. 依關係適用第 429 條、第 430 條或公寓大廈管理條例第 12 條
6. 就修繕以外的財物損害，另評估第 184 條的請求
7. 協商不成時，考慮調解或訴訟

個案差異

漏水源的位置與成因、建物的屋齡與管線狀況、租約就修繕責任的約定、是否涉及共用部分，都會影響責任歸屬。損害持續擴大者，及早以書面通知並固定證據，對後續請求的影響往往大於事後的鑑定。

本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依民法、公寓大廈管理條例及實務常見見解撰寫。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。