房客不付房租，可以換鎖把他擋在外面嗎？

先講最要緊的：不要換鎖

房客兩個月沒匯租金，電話不接、訊息不回，手裡拿著新鎖站在門口，很難不動這個念頭。

但租約還沒合法終止之前，房客對這間房子仍然有使用權。把人擋在門外，妨害的是他還存在的權利。

依刑法第 304 條，以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利的，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。未經合法終止就換鎖阻止進入，實務上常被認定該當本條，斷水斷電同理。就算最後不起訴，你已經花了時間應訴，欠租一毛都還沒收回來。

合法終止的門檻，比多數人以為的高

依民法第 440 條，承租人租金遲延，出租人可以定相當期限催告，期限內不付才能終止契約。同條就房屋租賃另設兩道門檻：遲付租金總額沒達到二個月租額，不得終止；租金約定在每期開始時支付的，還要遲延給付逾二個月才能終止。

多數說明只提「欠滿兩個月」，漏掉後半段。台灣的房租絕大多數是月初預繳，正是「每期開始時支付」，所以兩個要件要同時成立：金額上遲付總額達二個月租額（不必是連續兩個月），時間上遲延已逾二個月。只看金額就寄終止函，程序上站不住。

住宅租賃還有三十日預告

租的是住宅的，另外適用租賃住宅市場發展及管理條例。先確認有沒有被排除：依該條例第 4 條，供休閒或旅遊為目的、由政府或其專責機構經營管理、由合作社經營管理、租賃期間未達三十日的，不適用本條例。短租、日租、度假型出租回到民法與契約處理。

依該條例第 10 條，承租人遲付租金或費用達二個月租額，經定相當期限催告仍拒繳的，出租人得提前終止；而依同條規定，依這類事由終止的，應在終止前三十日檢附相關事證書面通知承租人。

這三十日是最常被漏掉的一步。催告完就直接終止，租約可能根本沒有合法終止，後面訴請返還房屋會被打回來。店面、辦公室不適用這部條例，回到民法第 440 條處理。

至於租約寫「欠一個月就能終止」，不要照辦。民法第 440 條就房屋租賃設的是保護承租人的門檻，實務上多認為出租人不得以特約降低；依這種條款終止，很可能不生效力。該約定是否有效，仍須依契約整體判斷。

催告做不對，整條時間軸會垮

沒有「存證信函一寄就推定到達」這回事。依民法第 95 條，非對話的意思表示，以通知達到相對人時生效。

存證信函真正的價值是固定內容與時點。事後爭執「你有沒有催告、催了什麼、什麼時候催的」，這是最有力的證據。

LINE、簡訊、電子郵件並不是無效的催告，法律沒有要求特定方式，問題出在能不能證明內容與到達。對方一句「我沒看到」「那不是我帳號」，時間軸就垮了。

終止之後房客還是不走

只有一條路：訴請返還房屋，取得執行名義後聲請強制執行，由執行處人員到場點交。

不能自己搬東西、不能換鎖、不能把人請出去，租約終止後這些依然是自力救濟。時程取決於法院案量與個案繁簡，這段期間房客仍在使用房屋，損失會繼續累積。

所以前面的程序做對，比後面跑得快更重要。催告或終止有瑕疵，整套流程要重跑一次，代價是又幾個月。

現在可以做的

1. 催告函具體寫出積欠的期間、金額與給付期限，不要只寫「請儘速繳納」。
2. 同時寄到租約所載地址與戶籍地址，保留回執與招領通知。
3. 對方無正當理由拒收的，實務上多認為已進入其可支配範圍而生到達效力，但仍屬個案認定，所以兩個地址都要寄。
4. 催告期滿仍未付，住宅租賃再以書面提前三十日通知終止。
5. 把租約、匯款紀錄、往來訊息整理成時間軸，確認每一步的日期對得上。

個案差異

租金是預繳還是後付、欠的是連續還是零星、租的是住宅還是商用、有沒有轉租或第三人占用，都會改變可以主張什麼、什麼時候可以主張。押金能不能抵、抵多少，也要看租約與適用的規範，不宜租期中自行宣告抵充。

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