房客不付房租，可以換鎖把他擋在外面嗎？

先講最要緊的：不要換鎖

房客兩個月沒匯租金，電話不接、訊息不回。手裡拿著新鎖站在門口，很難不動這個念頭。

但租約還沒合法終止之前，房客對這間房子仍然有使用權。把人擋在門外，妨害的是他還存在的權利。

刑法第 304 條第 1 項：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。

實務上，未經合法終止即換鎖阻止承租人進入，常被認定該當本條。斷水斷電同理——就算最後不起訴，你已經花了時間應訴，而欠租一毛都還沒收回來。

程序保護的其實是房東自己。

合法終止的門檻，比多數人以為的高

第一層：民法第 440 條

第 1 項：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

第 2 項（房屋租賃的兩道門檻）：

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

多數說明只提到前半段的「欠滿兩個月」，漏掉後半段。台灣的房租絕大多數是月初預繳，正是「每期開始時支付」，所以兩個要件要同時成立：

只看金額就寄終止函，程序上站不住。

第二層：住宅租賃還有三十日預告

如果租的是住宅，另外適用租賃住宅市場發展及管理條例。

先確認有沒有被排除——該條例第 4 條：租賃住宅有下列情形之一者，不適用本條例：一、供休閒或旅遊為目的。二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。三、由合作社經營管理。四、租賃期間未達三十日。

短租、日租、度假型出租都落在排除範圍，那些回到民法與契約處理。以下以適用該條例的一般住宅租賃為前提。

第 10 條第 1 項第 2 款：承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約。

第 10 條第 2 項第 1 款：依前項第 1 款至第 3 款及第 5 款終止者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人。

這三十日是最常被漏掉的一步。催告完就直接終止，租約可能根本沒有合法終止，後面訴請返還房屋會被打回來。

店面、辦公室不適用這部條例（它只管住宅租賃），回到民法第 440 條處理。

租約寫「欠一個月就能終止」，能用嗎？

不要照辦。第 440 條第 2 項就房屋租賃設下的是保護承租人的最低門檻，實務上多認為屬強制規定，不得以特約降低而對承租人不利；住宅租賃另有條例第 10 條的法定事由。單純寫「欠一個月即可終止」的條款，實務上多認為無效，依它終止很可能不生效力。

（契約整體是否另有其他合法的終止事由，仍要個案判斷——但不能只因為合約上寫了這一句就動手。）

押金什麼時候才能動

原則上要等到租約結束才進入結算。

租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條第 2 項：出租人應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅並清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。

抵充的時點是「契約消滅、房屋返還並清償債務」之後。房東不宜自行宣告「這個月就用押金抵」——事後承租人主張返還，反而要多還。

（該項規範的是返還與抵充的時點；租期中能否另行約定抵充，須核對租約與適用的住宅租賃定型化契約規範，不是自己說了算。）

另外，押金有上限：同條第 1 項及土地法第 99 條——不得逾二個月租金總額，超過部分承租人得以之抵付房租。

催告要做對，不然整條時間軸會垮

沒有「存證信函一寄就推定到達」這種規定。

民法第 95 條第 1 項：非對話而為意思表示者，以通知達到相對人時發生效力。

存證信函真正的價值是固定內容與時點——事後爭執「你有沒有催告、催了什麼、什麼時候催的」，這是最有力的證據。

LINE、簡訊、電子郵件並不是無效的催告，法律沒有要求催告用特定方式；問題出在能不能證明內容與到達。對方一句「我沒看到」「那不是我帳號」，時間軸就垮了。金額大或關係已經破裂的，用存證信函比較保險。

實務作法：

1. 催告函要具體寫積欠的期間、金額、給付期限，不要只寫「請儘速繳納」
2. 同時寄到租約所載地址與戶籍地址
3. 保留回執、招領通知——相對人無正當理由拒收時，實務上多認為已進入其可支配範圍而生到達效力，但仍屬個案認定
4. 催告期滿仍未付，再依住宅租賃的規定提前三十日書面通知終止

終止之後房客還是不走

只有一條路：訴請返還房屋，取得執行名義後聲請強制執行，由執行處人員到場點交。

不能自己搬東西、不能換鎖、不能把人請出去——這些在租約終止後依然是自力救濟。

時程取決於法院案量與個案繁簡，沒有一定；這段期間房客仍在使用房屋，損失會繼續累積。所以前面的程序做對，比後面跑得快更重要：催告或終止有瑕疵，整套流程要重跑一次，代價是又幾個月。

容易出事的三個地方

先換鎖再說。欠租還沒處理，刑事案件先來。

租期中就動押金。條例寫的是契約消滅、房屋返還後才抵充。

只用 LINE 催告。事後對方否認收到，催告的時點無法證明，終止的合法性跟著垮掉。

個案差異

租金是預繳還是後付、欠的是連續還是零星、租的是住宅還是商用、有沒有轉租或第三人占用、押金是否足以覆蓋——每一項都會改變可以主張什麼、什麼時候可以主張。已經有一段時間沒收到租金的，宜先把租約、匯款紀錄與往來訊息整理成時間軸，確認催告與終止的程序是否完整，再決定下一步。

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本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依民法、刑法、租賃住宅市場發展及管理條例、土地法及實務常見見解撰寫。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。