退租了房東不退押金，可以怎麼要回來？
退租了房東不退押金，可以怎麼要回來？
押金的性質為擔保承租人債務之履行。依土地法第99條第1項，擔保之金額不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金超過該限度者，依同條第2項承租人得以超過之部分抵付房租。租賃關係終止、承租人依民法第455條返還租賃物並結清相關費用後，出租人即應返還押金。
押金的性質與上限
押金（擔保金）的性質為擔保承租人債務之履行。租賃關係消滅、承租人返還租賃物並結清相關債務後，出租人即應返還。
土地法第 99 條第 1 項：前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。
同條第 2 項：已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。
因此收取超過二個月租金者，承租人得就超過的部分主張抵付租金。
可扣除的範圍
押金既為擔保「債務之履行」，可扣除者即限於承租人依契約或法律所負而未履行的債務：
可扣除 | 說明 |
|---|---|
積欠的租金 | 承租人的主給付義務 |
應由承租人負擔而未繳的費用 | 水電、瓦斯、管理費等，依契約約定 |
因可歸責於承租人之事由致租賃物毀損的修復費用 | 須為承租人的責任範圍 |
不可扣除者，最常見的是一般使用所生的自然耗損——那不是承租人的債務。
民法第 455 條：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
依一般見解，返還時的狀態為扣除通常使用所生耗損後的狀態，承租人不負將租賃物回復至全新狀態的義務。
通常屬自然耗損 | 通常屬承租人責任 |
|---|---|
油漆隨時間變色、輕微剝落 | 明顯的破壞、穿孔 |
地板、門把等正常使用的磨損 | 未經同意的變更或拆改 |
設備因使用年限而老化 | 因使用不當致設備毀損 |
契約若就扣除項目另有約定（例如約定退租一律扣抵清潔費、油漆費），該約定仍受民法第 247 條之 1 的檢驗——租約通常屬出租人預定用於同類契約之條款，其中免除或減輕出租人責任、加重承租人責任，或使承租人拋棄權利者，按其情形顯失公平時，該部分約定無效。
點交紀錄的重要性
多數押金爭議的根源，在於沒有可比對的現況紀錄。
- 入住時：逐處拍照（含日期）、記錄既有的損壞與設備狀況，並請出租人確認
- 退租時：會同點交，作成書面紀錄，就有爭執的項目分別記載雙方意見
- 設備與鑰匙：清點並記載交還數量
沒有入住時的紀錄，退租時就難以區分既有瑕疵與使用中造成的毀損；此時對承租人不利。
請求返還的途徑
第一步：催告
以存證信函催告返還，載明租賃關係終止日、租賃物返還日、應返還的金額與期限。依民法第 95 條第 1 項，非對話而為意思表示者，以通知達到相對人時發生效力，故應保留送達證明。
第二步：程序的選擇
途徑 | 說明 |
|---|---|
支付命令 | 押金返還以給付金錢為標的，符合民事訴訟法第 508 條第 1 項。債務人未於送達後二十日之不變期間內合法異議者，依第 521 條第 1 項得為執行名義；惟依第 516 條第 1 項，債務人得不附理由異議，異議後依第 519 條第 1 項視為起訴或聲請調解 |
調解 | 得循鄉鎮市調解或法院調解 |
起訴 | 金額較小者，得循小額或簡易訴訟程序 |
個案差異
租約就扣除項目的約定、入住與退租時的現況紀錄、毀損的成因與程度、押金的金額，都會影響可主張的範圍。金額不大而出租人拒不返還者，程序成本與可獲償金額的比例，是選擇途徑時的實際考量。
本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依土地法、民法、民事訴訟法及實務常見見解撰寫。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。
常見問答
- 押金最多可以收幾個月？
- 依土地法第99條第1項，擔保之金額不得超過二個月房屋租金之總額。同條第2項並規定，已交付之擔保金超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。因此收取超過二個月租金的押金者，承租人得就超過部分主張抵付租金。
- 房東可以從押金扣什麼？
- 押金的性質為擔保承租人「債務之履行」，因此可扣除的範圍限於承租人依契約或法律所負而未履行的債務，例如：積欠的租金、應由承租人負擔而未繳的水電或管理費、因可歸責於承租人之事由致租賃物毀損的修復費用。至於一般使用所生的自然耗損，不屬承租人的債務，不得以此扣除。契約若就扣除項目另有約定，仍受民法第247條之1顯失公平審查的檢驗。
- 牆壁有釘痕、油漆變黃，算損壞嗎？
- 須區分「自然耗損」與「可歸責於承租人之毀損」。依民法第455條，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物；依一般見解，返還時的狀態應為扣除通常使用所生耗損後的狀態，承租人不負回復至全新狀態的義務。油漆隨時間變色、地板正常使用的磨損，通常屬自然耗損；額外的破壞、未經同意的變更則另當別論。爭執多發生於交屋時未作成點交紀錄的情形。
- 房東說要等找到新房客才退押金，可以嗎？
- 押金返還的條件是租賃關係消滅、租賃物返還並結清相關債務，與出租人能否覓得新承租人無關。以「尚未招租成功」為由延後返還，欠缺法律上的依據，除非契約另有得為此主張的合法約定，且該約定未因顯失公平而依民法第247條之1無效。
- 房東就是不退，可以怎麼請求？
- 押金返還請求權以給付金錢為標的，得依民事訴訟法第508條第1項聲請法院依督促程序發支付命令；債務人未於送達後二十日之不變期間內合法異議者，依第521條第1項支付命令得為執行名義。亦得循調解或起訴途徑。程序前宜先以存證信函催告返還並保留送達證明——依民法第95條第1項，非對話之意思表示以通知達到相對人時發生效力。
