房子要過戶給小孩，用送的、用賣的還是等繼承？

三種途徑的基本架構

一、生前贈與

課徵贈與稅。須注意兩項時點相關的規定：

遺產及贈與稅法第 15 條第 1 項：被繼承人死亡前二年內贈與其配偶、依民法第 1138 條及第 1140 條規定之各順序繼承人，或各順序繼承人之配偶之財產，應於死亡時視為遺產併入遺產總額課稅。

民法第 1148 條之 1：繼承人在繼承開始前二年內，從被繼承人受有財產之贈與者，該財產視為其所得遺產（影響債務清償責任的範圍）；已移轉或滅失者，其價額依贈與時之價值計算。

民法第 1173 條：繼承人因結婚、分居或營業已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入應繼財產（歸扣），影響應繼分與特留分的計算。

三者的期間與適用範圍不同，規劃時須分別檢視。

贈與稅以外的稅費：不動產贈與尚涉土地增值稅、契稅與登記規費；受贈人日後出售時，取得成本與持有期間的認定將影響房地合一所得稅。

二、買賣

屬有償行為，原則上不生前述歸扣或視為所得遺產的效果。但親屬間買賣有兩項特別規定：

遺產及贈與稅法第 5 條第 2 款：以顯著不相當之代價讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分以贈與論。

同條第 6 款：二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

第 6 款的但書是實務上的關鍵：二親等內買賣並非不可行，但須備妥價金確實支付的證明，且該資金不得來自出賣人的貸與或擔保。形式上簽約而無實際金流，或價金由出賣人回流者，仍以贈與論。

三、死後繼承

課徵遺產稅。免稅額與各項扣除額依遺產及贈與稅法第 12 條之 1 由財政部逐年公告，應以繼承發生年度的公告金額為準。

優點是被繼承人生前保有完整的所有權與處分權。須處理的事項包括：

• 遺產稅應於被繼承人死亡之日起六個月內申報（第 23 條第 1 項）
• 繼承人有數人時，分割前遺產為公同共有（民法第 1151 條），須經全體同意始能分割
• 辦理繼承登記

115 年度（2026 年）適用金額

依財政部賦稅署 2025 年 11 月 27 日公告，115 年發生之繼承或贈與案件適用下列金額（該次公告說明：免稅額、不計入遺產總額之金額、各項扣除額與課稅級距金額，均因未達應調整標準而免予調整）：

贈與稅免稅額按「贈與人」計算，非按受贈人計算——同一贈與人一年內對多人贈與，合計適用一個免稅額。

稅率方面，遺產稅依遺產及贈與稅法第 13 條分三級課徵百分之十、百分之十五、百分之二十；各級距的金額同屬第 12 條之 1 的調整對象。

⚠️ 這些是 115 年度的數字，不是固定值。依第 12 條之 1，上列金額每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達百分之十以上時，自次年起調整；財政部應於每年十二月底前公告次年適用的金額。規劃時應以「案件發生年度」（繼承以死亡日、贈與以贈與日認定）的公告為準，並可於財政部全球資訊網或各地區國稅局網站查詢當年度公告。

金額較大或架構特殊者，並得依納稅者權利保護法第 7 條第 9 項，於從事特定交易行為前向稅捐稽徵機關申請諮詢，稽徵機關應於六個月內答覆。

規劃時的判斷順序

1. 確認目的：是要移轉控制權，還是僅移轉財產價值
2. 確認時間：分年贈與需要足夠時間；死亡前二年內的贈與會被併回
3. 確認全部稅目：不能只比較單一稅目，土地增值稅、契稅與日後的房地合一所得稅均應納入
4. 確認金流：採買賣者，二親等內須有價金支付的確實證明
5. 確認民法效果：贈與可能影響其他繼承人的應繼分、特留分計算，以及債務清償責任的範圍
6. 確認適用金額：以案件可能發生的年度查詢財政部公告

個案差異

不動產的持有期間與取得原因、是否為自用住宅、家庭成員結構、是否有其他繼承人、被繼承人的健康狀況，都會影響何種途徑較為適當。房地合一所得稅的適用另涉取得時點與持有年數，宜就個案的實際條件試算後判斷。

延伸閱讀：生前贈與與遺產繼承：稅制差異與規劃時的法律限制

本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依遺產及贈與稅法、民法及實務常見見解撰寫。文中所列免稅額與扣除額為 115 年度適用金額（財政部賦稅署 2025 年 11 月 27 日公告）；該等金額依遺產及贈與稅法第 12 條之 1 定期調整，應以案件發生年度之公告為準。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。