店面租約還沒到期想收，違約金一定要照付嗎？

定期租約的原則：期限屆滿時消滅

民法第 450 條第 1 項：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

同條第 2 項：未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

因此定期與不定期租約的終止規則不同：不定期租約得隨時終止，定期租約則須有依據。

提前終止的兩種依據

一、契約約定

民法第 453 條：定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，其終止契約，應依第 450 條第 3 項之規定，先期通知。

也就是說，即使契約明定得提前終止，仍有先期通知的義務。

第 450 條第 3 項：前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

契約若另定較長的通知期間，依約定辦理。

二、法定終止事由

租賃編另定有若干得終止的事由，例如租賃物有瑕疵致不能為約定使用、出租人未依約修繕等，須就個案的具體情形與契約內容判斷。

無約定亦無法定事由而逕行遷出者，通常構成債務不履行，出租人得依契約主張違約金或損害賠償。

違約金的酌減

民法第 252 條：約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第 251 條：債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。

實務上判斷是否過高，會審酌出租人實際所受的損害，例如重新招租所需期間的租金損失、仲介費用、回復原狀的支出等。若房屋於短期內即重新出租，實際損害相對有限，違約金即有酌減的空間。

另依第 250 條第 1 項，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額——性質上取代損害賠償，出租人不得於違約金外再就同一不履行請求賠償（除非契約另有訂定，或屬第 250 條第 2 項的情形）。

期限屆滿後未遷出：轉為不定期

民法第 451 條：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

轉為不定期後，依第 450 條第 2 項各當事人得隨時終止，但仍須依同條第 3 項先期通知。

對出租人而言，不欲續租者應於期限屆滿時即明確表示反對之意思，並保留通知的證據；否則可能在無意間形成不定期租賃。

（第 452 條另規定：承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依第 450 條第 3 項先期通知。）

提前退租前的處理順序

1. 確認租約性質：定期或不定期
2. 確認有無提前終止的約定：條款的要件、通知期間、是否附加違約金
3. 確認有無法定終止事由：租賃物的狀況、出租人是否履行其義務
4. 依約定或第 450 條第 3 項先期通知，並保留送達證據
5. 評估違約金的合理性：對照出租人可能的實際損害
6. 處理押金與點交：作成點交與結算的書面紀錄

個案差異

租約的期間與剩餘期間、契約條款的具體用語、租賃物的實際狀況、當地招租的難易，都會影響提前終止的成本與違約金的評價。已與出租人發生爭執者，通知的方式與時點會影響後續的法律關係。

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本文由禾和國際法律事務所鄭皓軒律師整理，內容依民法及實務常見見解撰寫。個案情形不同，實際處理方式仍須依具體事實判斷；本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。