買中古屋住進去才發現漏水、凶宅，可以找誰負責？
買中古屋住進去才發現漏水、凶宅，可以找誰負責？
賣方要負瑕疵擔保責任，故意隱瞞的連「現況交屋」也擋不住；仲介的說明書視為契約一部分。但發現問題要馬上通知賣方，並在六個月內明確主張減價或解約。
中古屋的問題，常常是搬進去才知道
中古屋沒有建商保固，契約多半寫「現況交屋」，中間還有仲介。所以要分清楚三個對象：賣方負民法的瑕疵擔保責任，不問有無過失；仲介依不動產經紀業管理條例有說明與告知義務；買方自己則有從速檢查、發現即通知的義務，沒做會失權。
下面按這三件事的實際順序講。
賣方：什麼算瑕疵
依民法第 354 條，賣方要擔保房子在危險移轉給買方時，沒有減少價值、減少通常效用或減少契約預定效用的瑕疵，但減少程度無關重要的不算。同條並要求房子具備賣方保證的品質，例如契約載明「無海砂屋、輻射屋之情形」。
漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋、結構龜裂通常可以構成，但要存在於交屋時，而且不是無關重要。凶宅實務上認為客觀上會使市場交易價值減損的，也具有瑕疵，只是多半只能減價，解約會被認為顯失公平。
另一面也要看清楚：依民法第 355 條，簽約時買方已經知道的瑕疵，賣方不負擔保責任；買方因重大過失而不知道的，賣方沒保證無瑕疵時也不負責，但賣方故意不告知的仍要負責。屋齡老化、看屋時一眼可見的狀況，多半落在這一段。
「現況交屋」擋得住什麼
依民法第 366 條，以特約免除或限制賣方瑕疵擔保義務的，賣方故意不告知瑕疵時，該特約無效。
所以分兩層看。賣方明知有瑕疵卻在現況說明書勾「無」，條款無效，照樣要負責。賣方不知情時，法院會依契約文字、賣方揭露了什麼、瑕疵買方能不能查知，去解釋這個條款的範圍，實務上多不會擴張到牆內管線這類買方無從查知的隱藏問題。
「明知」要由買方舉證。常見的證據是賣方持有期間的修繕紀錄、管委會的漏水協調紀錄、鄰居或前手的說法。
買方的義務：從速檢查、發現即通知
依民法第 356 條，買方收到房子後應按物的性質依通常程序從速檢查，發現應由賣方負擔保責任的瑕疵時，應即通知賣方。怠於通知的，除通常檢查不能發見的瑕疵外，視為承認所受領之物。
不能即知的瑕疵，日後發現時同樣要馬上通知，怠於通知也視為承認。「視為承認」就是法律上當作你接受了這間房子。
民法另有規定，賣方故意不告知瑕疵的，買方沒有這項檢查通知的負擔。但這要先證明他故意隱瞞，不能事先假設。
兩個期限，六個月最容易錯過
依民法第 365 條，解除契約與減少價金的權利，在依前述規定通知賣方後六個月間不行使就消滅；自房子交付時起經過五年也消滅。賣方故意不告知瑕疵的，六個月的限制不適用，五年仍然適用。
六個月要做的是行使權利：以書面明確主張減價或解約並保留送達證明，或者直接起訴。只寄一封「請你來看看」然後等回應，六個月很容易就過了。
這兩個期限限制的是解除與減價。損害賠償、不完全給付、受詐欺的撤銷各有自己的要件與期間，要分開算。
可以主張什麼
依民法第 359 條，房子有瑕疵而賣方應負擔保責任的，買方得解除契約或請求減少價金；但依情形解除契約顯失公平的，只能請求減少價金。
依民法第 360 條，缺少賣方所保證的品質，或賣方故意不告知瑕疵的，買方可以不解約、不減價，而請求不履行的損害賠償。
要注意買賣這一章沒有「請求修補」。減價的金額是價值減損比例乘以約定價金，修繕費用與鑑定報告是證據，不當然等於減價額。
現在可以做的
- 固定證據：拍照留日期、做驗屋報告；漏水找技師公會鑑定，海砂屋做氯離子檢測。
- 調出買賣契約、現況說明書與不動產說明書，比對哪一項勾錯或漏載。
- 立即以書面通知賣方，寫明瑕疵與發現日期，並明確主張減價或解約，同時通知仲介。
- 通知後六個月內沒談成就要起訴，不要等調解慢慢跑。
- 覺得賣方有隱瞞的，一併蒐集他知情的證據，這會決定「現況交屋」擋不擋得住。
個案差異
瑕疵嚴重程度、賣方是否知情、契約怎麼寫、發現後多久通知、交屋是否已滿五年，都會改變你能主張什麼、向誰主張、還來不來得及。賣方是建商或投資客等企業經營者的，另有消費者保護法的限制，要個別判斷。
You may also ask
- 什麼樣的問題算「瑕疵」？漏水、海砂屋、凶宅都算嗎？
- 依民法第354條，交屋時房子的價值、通常效用或契約約定的效用有減損就是瑕疵，減少程度無關重要的不算；賣方保證的品質不符也算。漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋、結構龜裂通常可構成。凶宅只要客觀上會拉低市價也是瑕疵，但實務上多只能減價。
- 契約寫「現況交屋」，賣方是不是就不用負責？
- 要看賣方知不知情。依民法第366條，賣方故意不告知瑕疵的，免除或限制擔保責任的特約無效，明知漏水卻勾「無滲漏水」擋不住。賣方不知情時，條款範圍要依契約文字、揭露內容與買方能否查知逐案解釋。
- 發現瑕疵之後，時間怎麼算？
- 兩個期限。發現瑕疵要馬上通知賣方，不通知會被視為承認所受領之物。依民法第365條，通知後六個月內不行使解除或減價就消滅，交屋滿五年也消滅。賣方故意不告知的，六個月的限制不適用，五年仍適用。
- 仲介要不要負責？
- 要。依不動產經紀業管理條例，經紀人員應以不動產說明書向買方解說，簽約時交付並由買方簽章，說明書視為買賣契約的一部分。經紀人員執行業務有故意或過失致交易當事人受損害的，經紀業應負連帶賠償責任。
Statutes cited in this article(19 provisions, expand to read)
- 民法第 354 條第 1 項
- 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
- 民法第 354 條第 2 項
- 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
- 民法第 355 條第 1 項
- 買受人於契約成立時，知其物有前條第 1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
- 民法第 355 條第 2 項
- 買受人因重大過失，而不知有前條第 1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
- 民法第 366 條
- 以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
- 民法第 356 條第 1 項
- 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
- 民法第 356 條第 2 項
- 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
- 民法第 356 條第 3 項
- 不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
- 民法第 357 條
- 前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。
- 民法第 365 條第 1 項
- 買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。
- 民法第 365 條第 2 項
- 前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
- 民法第 361 條
- 買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約；買受人於期限內不解除契約者，喪失其解除權。
- 民法第 359 條
- 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
- 民法第 360 條
- 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
- 不動產經紀業管理條例第 23 條第 1 項
- 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。
- 不動產經紀業管理條例第 24 條第 1 項
- 雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。
- 不動產經紀業管理條例第 24 條第 2 項
- 前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。
- 不動產經紀業管理條例第 24 條之 2
- 經營仲介業務者經買賣雙方書面同意同時受託時，應公平提供交易價格與契約說明、提供買受人必要之資訊、告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查。
- 不動產經紀業管理條例第 26 條第 2 項
- 經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
Further reading: 全國法規資料庫：民法第 354 條至第 366 條（物之瑕疵擔保） ↗
