土地跟人共有，對方不同意分割怎麼辦？
土地跟人共有，對方不同意分割怎麼辦？
不需要對方同意，任何一位共有人都可以請求法院分割，法院可判原物分配、變賣分錢或部分維持共有。起訴前可先申請地政機關調處，但不服調處要在十五日內起訴。
三個人合資買的地，一個想賣、兩個不肯
這塊地卡在那裡，誰都動不了。但法律上其實不必卡。
依民法第 823 條，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，不需要其他人同意。例外有兩個：因物的使用目的不能分割，或契約訂有不分割的期限。
約定不分割的期限不得逾五年，共有不動產另訂有管理約定的不得逾三十年，超過的縮短為上限。而且就算訂了期限，有重大事由時，共有人仍得隨時請求分割。
起訴之前，先看這條：地政機關調處
這條很少被提，但它有期限。
依土地法第 34 條之 1，依法得分割的共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割時，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。
不服調處的，要在接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理。屆期不起訴的，依原調處結果辦理。
第三句才是重點：逾期不是回到原點，是調處結果生效。這個十五日是條文明定的，跟坊間談優先承買時提到的十五日不是同一件事。
法院會怎麼分
依民法第 824 條，分割先依共有人協議的方法進行。協議不成，或協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行的，法院得因任何共有人的請求命為分配：
- 以原物分配於各共有人；各共有人都受原物分配顯有困難的，得將原物分配於部分共有人。
- 原物分配顯有困難時，得變賣共有物、以價金分配；或一部分原物分配、他部分變賣分價金。
以原物分配時，有人沒分到或不能按應有部分受分配的，得以金錢補償。另外，因共有人的利益或其他必要情形，得就共有物的一部分仍維持共有。最後這點常被忽略：不是每次都要分得乾乾淨淨。
被判變價分割也還有機會留下來。同條規定，變賣共有物時，除買受人本身是共有人外，共有人有依相同條件優先承買的權利，二人以上願意的抽籤決定。
兩種「優先承買」，別搞混
一種是共有人出賣自己的應有部分時。依土地法第 34 條之 1，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，這是持分交易的場合。
另一種是上一段的變價分割，依民法第 824 條，共有人得依相同條件優先承買。
差別在於：前者買的是某個人的持分，後者是法院拍賣整個共有物。常聽到的「十五日內表示」出自行政規則層次的作業規定，不是土地法第 34 條之 1 本身寫的，實際期限與程序要向地政機關確認。
有人想把整塊地賣掉
依土地法第 34 條之 1，共有土地或建物的處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之；應有部分合計逾三分之二的，人數不予計算。
達到門檻不等於可以自己動手，配套義務要一起看：要事先以書面通知其他共有人，不能書面通知的應公告；對其他共有人應得的對價或補償負連帶清償責任；辦權利變更登記時，要提出他共有人已受領或已提存的證明。
這幾項規定於公同共有準用，所以「公同共有完全是另一套」並不精確。
天天在吵的其實是這兩件
分割是大事，但共有關係裡每天發生的，是誰在管、誰在付錢。
依民法第 820 條，共有物的管理除契約另有約定外，要共有人過半數及應有部分合計過半數同意，應有部分逾三分之二的人數不計。管理顯失公平的，不同意的共有人得聲請法院以裁定變更。共有物的簡易修繕及其他保存行為，各共有人得單獨為之，漏水要修不必等開會。
依民法第 822 條，共有物的管理費及其他負擔，除契約另有約定外，由各共有人按應有部分分擔；其中一人就共有物的負擔為支付而逾其應分擔部分的，得向其他共有人按各自應分擔的部分請求償還。
地價稅、房屋稅、修繕費一直是你在繳的，超過自己應分擔的那部分可以要回來。
實際的順序
- 先調謄本，確認每位共有人的應有部分與登記狀態。
- 確認有沒有不分割的約定，以及是否已超過五年或三十年的上限。
- 先試協議。協議分割永遠比訴訟快、也便宜。
- 協議不成的，考慮先向地政機關申請調處。
- 不服調處就在十五日內起訴，這個期限不能錯過。
- 同時盤點自己多繳的稅費與修繕費，保留繳費憑證與支出明細，一併主張。
個案差異
共有的是土地還是建物、應有部分的比例、標的能不能原物分割、有沒有設定抵押或被人占用、其他共有人的人數與意向，都會改變法院可能採取的分割方法與整體時程。標的價值高或共有人眾多的，分割方案怎麼提出，往往比選哪個程序更影響結果。
You may also ask
- 對方不同意分割，我還能請求嗎？
- 可以，不必對方同意就能起訴。依民法第 823 條，各共有人除法令另有規定外得隨時請求分割，但因物的使用目的不能分割、或契約訂有不分割期限的除外；不分割的約定最長五年，訂有管理約定的共有不動產最長三十年，有重大事由時仍可隨時請求。
- 起訴前還有別的程序嗎？
- 有，而且有期限。依土地法第 34 條之 1，共有人不能自行協議分割時，任何共有人可申請地政機關調處；不服調處的，要在接到調處通知後十五日內向法院起訴，屆期不起訴就依原調處結果辦理。
- 法院會怎麼分？
- 依民法第 824 條，先依共有人協議；協議不成時法院得把原物分配給各共有人（都分原物顯有困難的可只分給部分人），或原物分配顯有困難時變賣分價金。有人分不足應有部分的可用金錢補償，必要時也可讓一部分維持共有。
- 地價稅一直是我在繳，可以跟其他共有人要嗎？
- 可以。依民法第 822 條，共有物的管理費及其他負擔，除契約另有約定外由各共有人按應有部分分擔；一個人付了超過自己應分擔的部分，得向其他共有人按各自應分擔的部分請求償還。要保留繳費憑證，並注意時效。
Statutes cited in this article(9 provisions, expand to read)
- 民法第 823 條
- 第 1 項：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。第 2 項：前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。第 3 項：前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。
- 土地法第 34 條之 1 第 6 項
- 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處；不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
- 民法第 824 條第 1 項至第 4 項
- 第 1 項：共有物之分割，依共有人協議之方法行之。第 2 項：分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。第 3 項：以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。第 4 項：以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
- 民法第 824 條第 7 項
- 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
- 土地法第 34 條之 1 第 4 項
- 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 土地法第 34 條之 1 第 1 項至第 3 項、第 5 項
- 第 1 項：共有土地或建築改良物，其處分、變更、及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。第 2 項：共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第 3 項：第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。第 5 項：前四項規定，於公同共有準用之。
- 民法第 820 條
- 第 1 項：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。第 2 項：依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。第 3 項：前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。第 4 項：共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。第 5 項：共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。
- 民法第 822 條
- 第 1 項：共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。第 2 項：共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。
- 民法第 821 條
- 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。
