新家剛交屋就看到裂縫，建商說「這是小問題」怎麼辦？
新家剛交屋就看到裂縫，建商說「這是小問題」怎麼辦？
先分清是結構還是建材設備：預售屋結構保固十五年、固定建材設備只有一年。發現瑕疵要馬上通知並留紀錄，否則可能被當作已接受；但建商故意隱瞞的不受此限。
Contents
兩件事同時在跑：分類，還有時間
交屋當天看到牆角一道裂縫，多數人的反應是「先點交，之後再叫他來修」。這句話裡藏了兩個風險。
第一個是分類：這道裂縫如果屬於結構，保固十五年；如果只是粉刷、地磚這類固定建材及設備，保固一年。差十四年。
第二個是時間：民法要求買方從速檢查、發現瑕疵就通知。沒有及時通知，法律上會把你當成已經接受了這間房子。先處理第二個，因為它會跑掉。
沒通知的後果：視為承認
依民法第 356 條，買方要按房子的性質、依通常程序從速檢查，發現應由賣方負擔保責任的瑕疵時應即通知。怠於通知的，除依通常檢查不能發現的瑕疵外，視為承認所受領的房子；日後才發現的瑕疵，也要馬上通知。
「視為承認」擋掉的是民法買賣瑕疵擔保的主張，不是所有救濟一概消滅。契約的保固條款、預售屋應記載事項的保固與交屋保留款，各有各的要件與期間。
另外兩點要一起記住。依民法第 357 條，賣方故意不告知瑕疵的，上面的通知規定不適用，但「故意不告知」要由主張的人舉證。依民法第 365 條，解除契約或減少價金的權利，在通知後六個月內不行使、或自交付時起經過五年就消滅；六個月的限制在賣方故意不告知時不適用。
六個月是從通知那天起算。所以通知要用留得下時點的方式。
預售屋：結構十五年、建材設備一年
依內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十七點（112 年 7 月 1 日生效），自買方完成交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力外，結構部分保固十五年，固定建材及設備部分保固一年；如果有可歸責於買方的原因，自賣方通知交屋日起算。賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡。
該點也載明，期限經過後買方仍得依民法及其他法律主張權利。保固是最低保障，不是唯一救濟。
漏水最麻煩，因為它可能落在任何一邊，而那就是十五年與一年的差別。有疑義的，可以檢具具體情形，向建物所在地的縣市政府建管單位洽詢。
你本來就有 5% 的籌碼
依同一份應記載事項第十三點第二項，買方有權在自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
一千五百萬的房子就是七十五萬，而且是修好、複驗合格之後才付，不是交屋當天付。
實務上常見建商只讓買方留五萬、十萬，或說「我們公司規定沒有這個」。依消費者保護法第 17 條，中央主管機關公告應記載的事項，即使沒寫進契約仍構成契約內容；違反公告的定型化契約條款無效。所以合約漏寫保固、或寫得比公告更短，都不影響你依應記載事項主張。
「現況交屋」擋得住嗎
不一定。依民法第 366 條，以特約免除或限制出賣人瑕疵擔保義務的，如果出賣人故意不告知瑕疵，該特約無效。
關鍵在建商交屋前知不知道、有沒有說。要主張就得蒐集他知情的證據，例如內部驗收紀錄、同批其他戶的相同狀況。
預售屋還多一道檢查：該條款有沒有牴觸公告的應記載及不得記載事項，牴觸的部分依消費者保護法第 17 條無效。
一個容易搞混的地方：買賣沒有「修補請求權」
裝潢找師傅是承攬，民法承攬章明文給定作人請求修補、自行修補並請求償還費用的權利。買房子是買賣，買賣章沒有這兩條。
依民法第 354 條，出賣人應擔保房子在危險移轉時沒有滅失或減少價值、效用的瑕疵，但減少的程度無關重要的不算瑕疵。構成瑕疵時，依民法第 359 條，買方得解除契約或請求減少價金；依情形解除契約顯失公平的，只能請求減少價金。
所以要求建商「來修」的依據，通常是契約約定或保固條款，不是第 359 條本身。三條路的對象、期限、要件都不一樣。
實際該做的順序
- 驗屋當天就寫下來：逐項列出瑕疵、拍照、註明位置與日期，最好是雙方簽名的驗屋單。
- 懷疑是結構問題的不要自己判斷，向建管單位或專業技師確認。
- 用存證信函通知，具體寫明瑕疵項目、要修繕還是減價、給多久期限。這一步同時滿足通知義務，並固定六個月的起算點。
- 建商的回覆、施工紀錄、第二次驗收結果都留著。
- 不要片面停付尾款。先確認契約的付款與交屋條件，走完通知與催告再評估。
個案差異
瑕疵屬於結構或固定建材及設備、買的是預售屋或成屋、通知是什麼時候用什麼方式做的、建商是否知情而未告知，每一項都會改變可以主張什麼、還剩多少時間。涉及結構安全或整批戶數的爭議，通常還需要鑑定，時程與成本要先評估。
延伸閱讀：寄存證信函有用嗎？該寫什麼才有效 ｜ 家裡漏水，到底是誰要修、誰要賠？
You may also ask
- 交屋後多久沒說就不能主張了？
- 兩層。依民法第 356 條，買方要從速檢查，發現瑕疵應即通知，怠於通知的除通常檢查看不出來的以外視為承認。依第 365 條，解除或減價權在通知後六個月不行使、或交付後滿五年就消滅。建商故意不告知的不受六個月限制，五年照樣會走完。
- 結構跟建材設備的保固差在哪裡？
- 差十四年。依預售屋買賣定型化契約應記載事項第十七點，自完成交屋日起（因買方原因未交屋的自通知交屋日起），結構保固十五年、固定建材及設備一年，但可歸責於買方或不可抗力的瑕疵除外。漏水屬於哪一邊，決定是十五年還是一年。
- 驗屋沒過，尾款可以先扣著嗎？
- 預售屋有明文的保留款機制。依應記載事項第十三點第二項，買方有權在自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後才支付。建商用內部規定壓低比例的，效力有疑義。
- 契約寫「現況交屋」，建商就不用負責嗎？
- 不一定。依民法第 366 條，免除或限制瑕疵擔保責任的特約，在出賣人故意不告知瑕疵時無效，重點在交屋前知不知道、有沒有說。預售屋還要看該條款有沒有牴觸公告的應記載及不得記載事項。
Statutes cited in this article(11 provisions, expand to read)
- 民法第 356 條
- 第 1 項：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。第 2 項：買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。第 3 項：不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
- 民法第 357 條
- 前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
- 民法第 365 條
- 第 1 項：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。第 2 項：前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
- 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十七點（112 年 7 月 1 日生效）
- 本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分負責保固十五年，固定建材及設備部分負責保固一年。賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡。
- 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十三點第二項
- 買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
- 消費者保護法第 17 條第 4 項、第 5 項
- 第 4 項：違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。第 5 項：中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。
- 民法第 366 條
- 以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
- 消費者保護法第 12 條
- 第 1 項：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。第 2 項：定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。
- 民法第 354 條第 1 項
- 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
- 民法第 359 條
- 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
- 民法第 227 條
- 第 1 項：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。第 2 項：因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
