斡旋金付了，賣方反悔不賣，錢要得回來嗎？
斡旋金付了，賣方反悔不賣，錢要得回來嗎？
關鍵不是有沒有簽正式買賣契約，是賣方有沒有接受你的條件。一旦接受，契約可能就成立，這時賣方反悔要加倍返還定金，不是退還原數；還沒點頭前通常可以要回來。
分界點不是「有沒有簽正式契約」
看中一間房，透過仲介出價，交了斡旋金。三天後仲介說：「屋主不賣了，改跟別人談。」多數人的直覺是「還沒簽正式買賣契約，退我錢就沒事」。
依民法第 153 條，當事人互相表示意思一致，無論明示或默示，契約即為成立，不以簽訂正式買賣契約為要件。賣方一旦接受了你的出價條件，買賣契約就可能已經成立，後面的走向完全不同。
先分清楚：斡旋金還是要約書
要約書是買方以書面提出承購價款、付款條件等交易條件，交由仲介向賣方磋商，通常不預先交付金錢。斡旋金則是買方先交付一定金額給仲介，委託其代為向賣方議價。
依行政院消費者保護會的說明，消費者委託仲介購屋時可以選擇要約書或斡旋金，仲介應告知該選擇；仲介未告知這個選擇的，消費者得檢附具體資料向主管機關反映。
斡旋金實務上也被叫做議價保證金、意願金、協調金。名稱不決定效果，要看文件內容與約定怎麼寫。
賣方還沒接受：空間比較大
契約通常尚未成立，你交的款項多屬「委託仲介議價」的性質，得依文件約定請求返還。
但能不能全額拿回仍要看文件：有沒有扣款、議價期間多長、逾期未獲承諾時怎麼處理，這些在你簽名那一刻就決定了。
賣方已經簽名接受：定金有四種結局
局面反過來。依民法第 248 條，訂約當事人之一方由他方受有定金時，推定其契約成立。斡旋書若約定「賣方承諾後斡旋金轉為定金」，這筆錢就具定金性質。
依民法第 249 條，定金除當事人另有訂定外，適用下列規定：
情形 | 結果 |
|---|---|
契約履行時 | 定金應返還或作為給付之一部 |
因可歸責於付定金當事人（通常是買方）之事由致不能履行 | 定金不得請求返還 |
因可歸責於受定金當事人（通常是賣方）之事由致不能履行 | 該當事人應加倍返還其所受之定金 |
因不可歸責於雙方之事由致不能履行 | 定金應返還之 |
第三種是這篇的重點。賣方是收受定金的一方，因可歸責於他的事由而不能履行，要加倍返還，不是退還原數。賣方簽了名之後改賣別人，落在這一款的可能性很高——三十萬的定金，談的就是六十萬。
要注意第 249 條開頭寫的是「除當事人另有訂定外」。契約另有約定的從其約定，斡旋書與買賣契約的條款會直接改變結果。能不能另外主張違約金或損害賠償，同樣看約定內容。
「屋主口頭答應了」不夠
契約成立與否，取決於賣方本人的意思表示，不是仲介的轉達。
該要求出示的是賣方在斡旋書或要約書上的簽認，代理人出面時的書面授權，或其他足以證明承諾的資料。仲介堅稱賣方已接受卻拿不出書面，日後主張契約已成立會相對不利。
簽名之前要確認的四件事
- 這份文件到底是斡旋金還是要約書。看內容，不看名稱。
- 議價期間到什麼時候，逾期未獲賣方承諾時款項怎麼處理。
- 賣方承諾後是否轉為定金，轉為定金之後的效果是什麼。
- 返還的條件與程序：有沒有扣款、由誰返還、多久內返還。
第 4 點最常被忽略。錢是交給仲介的，返還的義務人是誰、要多久，文件上寫了才算。與仲介往來的訊息、付款憑證也全部留著，那是日後認定「賣方到底有沒有答應」的輔助事證。
個案差異
文件的性質與具體條款、賣方是否已為承諾及以何種方式承諾、議價期間是否已屆滿、款項是否已轉為定金、不能履行的原因可歸責於誰，每一項都會改變結果。雙方對「賣方有沒有答應」各執一詞時，證據的完整性通常比條文本身更關鍵。
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- 斡旋金跟要約書差在哪？
- 最直接的差別是有沒有先掏錢。要約書是買方以書面提出承購價款、付款條件等交易條件，交由仲介向賣方磋商，通常不預先交付金錢；斡旋金則是先交一筆錢給仲介，委託其代為議價。依行政院消費者保護會說明，兩者可以選擇，仲介應告知該選擇。
- 賣方還沒點頭就反悔，斡旋金拿得回來嗎？
- 空間通常較大，但仍要看文件怎麼寫。依民法第 153 條，契約於當事人互相表示意思一致時成立。賣方還沒簽認、也沒以其他方式承諾你的條件的，契約通常尚未成立，款項多屬委託議價的性質，得依文件約定請求返還；有無扣款，以該文件條款為準。
- 賣方已經簽名接受，後來又賣給別人，我可以主張什麼？
- 可能可以請求加倍返還。依民法第 248 條，一方由他方受有定金時，推定其契約成立；斡旋書若約定承諾後轉為定金，該款項即具定金性質。依第 249 條，契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行的，該當事人應加倍返還其所受之定金。
- 簽之前要看哪些地方？
- 四件事：這份文件是斡旋金還是要約書，看內容不看名稱；議價期間到什麼時候，逾期未獲承諾時款項如何處理；賣方承諾後是否轉為定金；返還的條件與程序，包含有無扣款、由誰返還。民法第 249 條開頭就寫「除當事人另有訂定外」，條款會直接改變結果。
Statutes cited in this article(3 provisions, expand to read)
- 民法第 153 條第 1 項
- 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
- 民法第 248 條
- 訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。
- 民法第 249 條
- 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
